DPE : diagnostic de performance énergétique

Biens concernés : Tous les logements et bâtiments clos et couverts, sauf exceptions (bâtiments provisoires, lieux de culte, logements occupés moins de 4 mois par an)

À quoi sert le DPE

Le DPE mesure la consommation d'énergie primaire d'un logement (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage, auxiliaires) et les émissions de gaz à effet de serre associées. Il aboutit à deux étiquettes : l'étiquette énergie et l'étiquette climat, notées de A à G. C'est la plus mauvaise des deux qui détermine la classe finale du bien.

Depuis la réforme de 2021, le calcul repose uniquement sur les caractéristiques physiques du bâtiment (méthode 3CL) : isolation, menuiseries, système de chauffage, ventilation, orientation. La méthode dite « sur factures », qui donnait des résultats très variables d'un occupant à l'autre, a disparu pour les logements.

Le DPE contient aussi une estimation des dépenses annuelles d'énergie, des recommandations de travaux chiffrées et, depuis 2021, le montant théorique des économies réalisables. C'est devenu un argument de négociation central : un bien classé F ou G se négocie en moyenne nettement en dessous d'un bien équivalent mieux classé.

Quand le DPE est-il obligatoire

À la vente, le DPE doit être réalisé avant la mise en ligne de l'annonce et remis à l'acquéreur au plus tard à la signature du compromis, dans le dossier de diagnostic technique (DDT). À la location, il est annexé au bail lors de la signature ou du renouvellement.

La classe énergie et la classe climat, ainsi que l'estimation des dépenses annuelles d'énergie, doivent obligatoirement apparaître dans toute annonce immobilière, y compris sur les portails et les vitrines d'agence. Pour les logements classés F et G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » est également imposée.

Les interdictions de location liées au DPE

Le calendrier issu de la loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des passoires thermiques en France métropolitaine : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les logements F le seront au 1er janvier 2028 et les logements E au 1er janvier 2034.

Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F et G ne peut plus être augmenté, ni à la relocation, ni lors du renouvellement du bail, ni par indexation sur l'IRL. Un logement dont la consommation dépasse le seuil de décence énergétique n'est pas considéré comme un logement décent : le locataire peut saisir le juge pour obtenir des travaux.

Comment se déroule la visite

Le diagnostiqueur relève les surfaces, la hauteur sous plafond, la nature des murs et des combles, le type de menuiseries et de vitrage, le système de chauffage et de production d'eau chaude, la ventilation et les éventuels ponts thermiques. Il demande les justificatifs de travaux (factures d'isolation, attestations RE 2020, PV de réception).

Préparer les factures de travaux et les notices des équipements évite les valeurs par défaut, toujours pénalisantes : sans preuve, le diagnostiqueur applique les valeurs réglementaires les plus défavorables. Un simple justificatif d'isolation des combles peut suffire à faire gagner une classe.

Prix, délais et bon réflexe

Le tarif du DPE n'est pas réglementé : chaque diagnostiqueur fixe librement ses prix. Les écarts constatés d'un professionnel à l'autre atteignent couramment 30 à 40 % pour une prestation identique, d'où l'intérêt de comparer avant de réserver.

Grille complète par type de bien, facteurs de variation et leviers d'économie : prix d'un DPE en 2026.

Textes de référence

• Articles L.126-26 à L.126-33 du Code de la construction et de l'habitation
• Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 (DPE opposable)
• Arrêté du 25 mars 2024 (méthode 3CL-DPE 2021 modifiée, petites surfaces)

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